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오늘은 지난번 포스팅했던 것과 비슷하게 전세보증금 반환 방법에 대해 가지고 왔습니다. 요새 전세사기가 끊이지 않고 있어서, 이를 미리 예방할 수 있는 방법을 소개해드릴까 합니다. 최근에는 전세사기로 큰 회자가 되고 있지만 임대인이 보증금을 안주는 상황으로 아주 오래전부터 종종 있었던 일이죠, 간혹 다음 세입자 구하면 주겠다는 상황이 생기고, 하지만 임차인은 정작 꼭 이사를 할 수밖에 없는 상황인데 너무 난감하죠, 집주인이 보증금 안 주면 우리는 어떻게 해야 할까요? 오늘 5가지 방법으로 정리해 드릴 테니 지금부터 눈 크게 뜨고 집중해 주세요!!!
STEP1. 묵시적 갱신을 막는다
묵시적 갱신: 임대차기간이 끝난 후 당사자 사이에 관한 특별한 의사 표시가 없는 경우, 임대차 관계가 지속되는 것
① 계약만기일 기준 최소한 1개월 전에 계약을 종료하겠다는 의사 표현할 것!
★꿀팁! 의사표현의 증거가 될 만한 것은 반드시 만들어놓기!
- 단순히 계약을 종료하겠다는 구두계약을 성립이 안되므로, 꼭 문자메시지라도 남겨놓아야 합니다.
- 가장 확실한 방법은 "내용증명 발송"
② 만약 통보하지 않았을 경우!
- 묵시적 갱신(주택임대차보호법, 제6조 제1항), 기존 계약과 같은 조건으로 2년 동안 자동 연장
- 임차인은 묵시적 갱신 이후, 임대인에게 언제든 계약해지를 요청할 수 있다. 단, 계약해지를 통지한 날로부터 3개월이 지나면 계약해지 효력이 발생하므로, 3개월간의 월세를 지급해야 합니다
STEP 2. 계약을 확실히 종료시킨다!
① 보증금 반환 의사 및 방법 확인
- 보증금 반환을 어떻게 할 건지 확답을 받아야 하고, 사전에 집주인에 대한 소문도 알아두는 것이 좋습니다. (갭투자 하는 사람인지, 채무자 인지 등등)
- 기간만료 시, 내용증명으로 반드시 통지
② 특별 손해가 발생하는 경우
- 보증금 미반환시 임차인의 특별손해 가능성 통지 - 위약금, 계약파기 등
- 만약 청약 당첨해서 잔금 납부를 해야 하거나 다른 전세 계약으로 전세 잔금을 납부해야 할 때 내용증명을 보내놓아야 합니다. 그래야만 임대인에게 통지로 압박을 줄수도 있고, 실제 소송에 갔을 때도 손해일부를 받을 수 있습니다.
★꿀팁! 전입신고한 가족 한 명이라도 남겨서 대항력을 유지해야 한다.
기간이 만료돼도 보증금 받기 전에는 이사 가면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선 변제권을 상실할 수 있습니다.
따라서, 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 부득이 이사를 해야 할 때는 임차권등기명령 신청을 해야 합니다. 부주의하게 이사가게되면 손해가 날 수 있으니 이사는 최대한 미루는 것이 좋습니다. 임차권 등기명령은 어떻게 해야 하는지 다음 스텝에서 알려드리겠습니다.
STEP3. 임차권 등기 명령을 신청
법원민원과 방문 - 임차권 등기 명령 신청서 작성 - 신청 후 2주 정도 후 임차원 등기(대항력과 우선변제권 취득)
어쩔 수 없이 이사를 가야 하는 상황이 발생한다면, 임차권 등기를 꼭 하시고 가셔야 하는데요. 임차권 등기명령신청은 법원 민원과에 가서 신청 양식을 제출하면 신청이 됩니다. 그렇게 되면 순위에 맞게 여러분들이 대항력 우선 별세권을 확보하게 됩니다. 임차권 등기 이후에는 이사하더라도 대항력 우선변제권 유지할 수 있습니다.
STEP4. 지급명령과 소송까지!
①지급명령 신청
-인터넷으로 신청 가능 → 대법원 전자소송(https://ecfs.scourt.go.kr/ecf/index.jsp)
일반적인 소송보다 '저비용', 이의신청 시 보증금반환청구 소송으로
②보증금 반환청구 소송
임차권 등기한 후 이사한 경우, 이자 청구까지 가능- 소송 전 5%, 소송 후 12%
(동시 이행항변 막기 위해서 공인중개사나 법무사에 열쇠 맡긴 후 이사 사실 통지 위임)
주택임대차분쟁조정위원회 조정신청
-저비용, 임대인이 불응하면 불성립(임대인이 적극적으로 나오는 경우가 아니라면 비추천)
STEP5. 경매신청과 배당
여기까지는 모두 안 오시길 바라지만, 소송까지 했다면!! 마지막은 스스로 경매 신청까지도 할 수가 있습니다.
① 법원에서 경매신청서 접수
- 2일 이내 경매개시 결정
- 3일 이내 경매개시의 송달, 임차인 현황조사명령
② 감정평가등의 절차 후 최초경매일은 신청서 접수 후 통상 4-5개월
③ 낙찰이 되면 1주일간의 낙찰허가 결정기간
-1주 이상의 이의 신청기간
-경락자가 한 달 후 낙찰잔금을 지불
④ 세입자가 배당을 받을 때까지는 최소 7-8개월
이렇게 다섯 가지 스텝으로 보증금 반환단계를 살펴봤는데요. 보통 STEP4까지 가지 않고 보증금을 반환하게 됩니다. 하지만 STEP 4가 되었는데도 안 준다면 사기꾼일 확률이 높은 거죠. 보통 많은 분들이 궁금해하는 것 아래와 같은데요
▶세입자를 구하고 주겠다 - 이는 많이 하는 항변이지만 근거 없음
▶보증금 일부 줄 테니 임차권 등기 말소해라 - 보증금 전액에 대해 동시이행관계 근거 없음
▶임차권등기 된 주택에 들어가도 되나요? - 최우선벤제권 등 혜택 받지 못함
이러한 사항들도 참고하시기 바랍니다. 오늘은 임대인이 보증금을 주지 않을 경우 보증금 받을 수 있는 방법을 다섯 가지로 나눠서 포스트 해보았는데요. 전세보증금 돌려받기! 이사 가기 전에 한번 체크하고 가시는 것을 추천드립니다.!!!