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양도소득세 규정은 주택 시장 변화에 따라 정말 자주 바뀌었는데요.
덩달아 1세대 1 주택, 특히 일시적인 1세대 2 주택에 대한 양도세 비과세 요건도 수시로 개정돼 혼란이 많았습니다.
최근 주택가격 하락과 함께 다시 관련 규정들이 단순화되고 있기는 한데요. 하지만 일시적인 2 주택의 양도세 비과세 판단은 여전히 어렵고 복잡합니다. 어떤 경우에 일시적인 2 주택 비과세 대상이 되는지 대표적인 요건을 중심으로 정리해 봤습니다. 1 가구 1 주택 양도소득세 적용 및 절세방법도 함께 보시죠!
양도소득세란?
대통령령에 의한 기타의 재산(분양권, 토지, 건물 등)에 대한 소유권을
타인에게 넘길때 발생하는 양도차익에 대해 부과되는 세금을 의미합니다!
1. 양도소득세 면제조건
1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택 조건
- 보유기간 2년 이상일 것
- 2023년 1월 12일부터 양도시점에 주택 실거래액이 12억 월 초과하지 않음
- 취득 당시 조정대상지역인 경우에는 실제 거주기간이 2년 이상일 것
2023년 1월 12일부터 신규 주택취득일을 기준으로 기존 주택을 3년 이내에 팔면 일시적 1 가구 2 주택 양도세 비과세 혜택(조정, 비조정 무관)을 받을 수 있습니다. (2023.02.28 시행령 발표)
일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세 혜택 조건
- 종전주택을 취득하고 1년 이상 지난 후 신규 주택 취득
- 최초 주택 취득 후 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역인 경우 거주 2년 포함)
- 신규 주택 취득일로부터 기한(3년) 내 종전주택을 양도할 것
2. 양도소득세 세율(2023년 기준)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400 ~ 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000초과 ~ 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만 초과 ~ 1억 5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1억 5천 초과~ 5억 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억 초과 ~ 5억 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억 초과 | 42% | 3,594만원 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만원 |
☞ 만약, 아파트 구매시 1억 원의 양도 차익이 발생하면 세율 35%가 적용됩니다.
여기서 누진공제액 1,544만원을 차감한 금액이 납부해야 할 양도소득세가 됩니다.
1가구 2 주택 양도소득세
2022년 5월 10일 이후부터 다주택 양도소득세 중과 배제가 시행되면서
2024년 5월 9일까지 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 유예됩니다.
2022년 5월 10일 이전에는 1 가구 2 주택자는 기본세율 + 20%, 3 주택자는 기본세율 +30%에 달하는 중과세율이 적용되었으나, 중과유예에 따른 현행 양도소득세는 아래와 같습니다.
① 현행 1가구 2 주택 양도소득세
| 보유기간 | 조정지역 | 일반지역 |
| 1년 미만 | 45% | 45% |
| 2년 미만 | 기본세율 | 기본세율 |
| 2년 이상 | 기본세율 | 기본세율 |
② 중과 유예에 따른 세율 비교
| 구분 | 중과세율 | 일반세율 |
| 1주택(2년 보유/거주) | - | 1억 4,806 |
| 1가구 2주택(+20%) | 6억 9,232 | 4억 2,306 |
| 1가구 3주택(+30%) | 7억 5,306 | 4억 2,306 |
☞ 다주택자의 양도소득세 중과 유예가 됨에 따라서 일반 세율이 적용됨, 만약 일시적 1 가구 2 주택자로 2년 보유 및 거주 요건을 만족하면 더 큰 절세 효과가 나타납니다.
3. 종전주택 처분 기한 : 혹시 아직 안 팔았나요?
23.1.12 일시적 1가구 2 주택자에 대한 양도소득세 비과세 요건으로 종전주택 처분기한이 3년으로 연장되었습니다.!!
2017년 11월 최초 주택을 구입, 2022년 3월에 신규 주택을 구입했다면 25년 3월까지 양도하는 경우에 양도세는 비과세 됩니다. 신규 주택 취득시기가 2020년 8월에 취득한 경우에는 기존의 제도에서는 주택 처분기한이 2년으로 2022년 8월까지 양도를 했어야 비과세가 되었으니, 3년을 연장이 되어 23년 8월까지 처분하면 비과세가 적용됩니다.
☞ 조정대상 지역도 비과세 대상인가요?
일시적인 2주택이라 하더라도 조정대상지역 집을 팔고 조정대상지역의 집을 사는 경우는 종전 집을 ‘2년 내’에 팔아야 했습니다. 하지만, 정부가 이번에 이 요건을 완화했습니다. 조정대상지역 내에서 주택을 갈아타더라도 종전주택을 ‘3년 이내’에만 팔면 비과세를 받을 수 있도록 하는 거죠. 조정대상지역 내 처분요건 완화는 정부 정책발표일인 2023년 1월 12일 이후에 양도하는 주택부터 적용됩니다.
사실 지금은 조정대상지역 대부분이 풀린 상황이어서 서울의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 내에서 주택을 갈아타는 경우가 아니라면 크게 달라질 것은 없습니다. 다만, 종전에 2년 내에 처분해야 했던 집(2022.5.10~2023.1.11 사이 조정대상지역 취득)인데 2년을 넘겼거나 심지어 1년 내에 처분해야 했던 집(2019.12.17~2022.5.9 사이 조정대상지역 취득)인데 처분하지 못하고 아직 보유 중인 경우라면 비과세의 여지가 새롭게 생깁니다.
아직 신규주택을 취득한지 3년이 넘지 않았고, 종전주택을 현재까지도 처분하지 않았다면, 일시적 2 주택으로 비과세를 받을 수 있으니 날짜를 꼭 체크해봐야겠습니다.
1세대 1 주택 양도세 비과세는 주택가격(양도가액)이 12억 원 이하인 경우에 적용됩니다. 1세대 1 주택이라도 12억 원을 초과하는 부분에 대해서는 양도세를 계산해서 부담해야 하는데요. 이때에도 보유기간과 거주기간에 따른 장기보유특별공제(보유기간 ×4%+거주기간 ×4%, 10년 최대 80%)를 적용받을 수 있습니다.